同样按照美元计价，自改革开放迄今，中国经济增长最高速时段是1978-2013年，也持续35年时间。在这35年时间里，以美元计价的中国经济，年均增长率达到12.3%。

人口老龄化来临之前，得益于人口红利，经济高速增长，以名义美元计价的GDP增长率，动辄都在10%甚至15%以上，实际GDP的年增速也都在5%以上（起飞阶段都超过10%）；

人口老龄化来临之后，经济的增速会下降一个台阶，以名义美元计价的GDP增长率降至10%以下，实际GDP增速将降至5%以下。特别是深度老龄化来临之后，以名义美元计价的GDP增长率会降至5%以下，而实际GDP增速甚至低至1%左右。

根据日本的经验，在一个国家进入深度老龄化之后，实际经济增长率，很难维持在5%以上。2015年以来，中国的GDP增速大概维持在6-7%，如果深度社会老龄化来临，这一速度也将很难维持，我们的实际经济增速很可能会进一步下降到5%甚至更低。

到2028年，中国每年死亡人口将超过新出生人口700万之多，中国将比日本更加迅速地进入超老龄化社会。到那个时候，5%会成为一个实际经济增长率的天花板，GDP增速能维持在3%左右就很不错了。

（二）房价

众所周知，日本的经济泡沫于1991年达到顶峰，在此之前的30多年时间，日本的人口持续向东京、大阪、名古屋等几个大城市集中，因为人口的持续涌入，这些大城市的房价地价都持续飙升。

以地价为例，日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市涨幅更高达210倍。在这中间，除了1975年进行了调整之外一直都在上涨——其中，1955-1974年日本东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨40.6倍、年均21.7%，其他城市上涨29.6倍、年均19.7%。

以美元计价，1955-1974年为日本房价的快速上涨期，这一时期，随着日本经济的快速赶超，日本的GDP和人口都在快速增长，大量年轻人涌入大城市，他们对住的需求，推动了日本大城市的地价和房价都快速上涨，20年时间6大都市区的地价上涨高达40倍；

随着1973年石油危机冲击带来的经济滞胀，日本经济增速进入5%左右的换挡期，所以1975-1985年是日本房价的温和上涨期，11年时间涨幅不到1倍；

1986-1991年，伴随着日元的持续升值和央行疯狂发放信贷，日本房价进入最后的疯狂期，6年即上涨了近2倍；

1991年迄今，伴随着日本经济泡沫的破裂，再加上深度老龄化社会来临，经济陷入停滞，适龄购房人口（20-50岁人群）数量大幅快速下降，全社会私人部门（企业部门与居民部门）信贷能力持续下降，再加上日本城市化率已经高达77.4%，日本企业和居民一起陷入漫长的“去债务、去杠杆”时期，房价进入漫漫下跌期。

1991年日本房地产泡沫破灭后，东京圈地价大幅下跌至2005年，2006-2008年开始回升；但受全球金融危机影响于2009年开始再次调整，2014年开始再次温和回升。至2016年，东京圈、大阪圈、名古屋圈、地方地价仅分别是峰值的39.7%、27.8%、58.0%、58.6%。

很巧合的是，无论是1974年日本房地产价格的顶点还是1991年日本房地产价格的顶点，都恰好是日本15-64岁劳动人口在全部人口中的占比两次触顶前后。

为什么会是这样？

15-64岁适龄劳动人口，是一个国家经济发展最主要的驱动力，也是现代信用社会扩张信贷和债务的基础，不管是企业商品和服务的生产、消费，或者是购买房地产，都会催生一个最庞大和坚实的债务杠杆。

这些信贷和债务的膨胀，有很大一部分最终会反映到房地产上，于是催生一轮强劲的房地产价格上涨。

劳动人口占比，日本在1970达到当时的顶点69%，然后经历了一轮非常缓和的下降；到1980年下降到67.5%左右，然后再度开始缓慢上升。