中国房地产掀开新局,新一类“大牛”开始了
这说明家庭部门的杠杆率已经触顶,二十多年的楼市“旺季”结束,已经迎来的是“淡季”。这种旺季与淡季之间的转换是一国经济增长潜力、人口老龄化程度、本国文化以及体制等所共同决定,外力难以改变。
对于以房地产为财政支柱的经济体来说,一旦淡季来临之时财政就会失去支撑,这肯定是难以承受的,此时就只有通过货币贬值将家庭债务率降下来,然后楼市才能适度(仅仅是适度)恢复生机,避免财政支柱直接坍塌。
此时,驱动楼市的内在逻辑就开始改变,旺季主要是需求驱动,淡季则主要是货币贬值驱动。在淡季,货币加速贬值虽然从长期来说会推动家庭工资收入的提高(短期一两年内并不确定,这与一国的具体情况有关),工资收入提高之后就可以降低家庭杠杆率,这有助于恢复居民的购房能力。
可货币加速贬值会导致通胀上升,让家庭的基本支出加速放大;通胀上升最终会推动利率掉头向上,家庭部门的基本支出增加;通胀初期会有利于经济复苏,到中后期会打压经济活动导致就业低迷,这会让家庭的收入受到制约,等等,上述诸多因素会让家庭部门可承受的杠杆率下降,只能进行被动的去杠杆。
所以,货币贬值对于普通的住宅市场不会有太多的提振作用,如果是房屋已经严重过剩、人口已经严重老龄化的市场就更不会有什么提振作用。但对于少数富人则不同。富人的家庭基本支出根本就不是问题,由于有能力全款购房利率变化对他们的影响也不大,当货币加速贬值之时会让他们手中持有的货币购买力加速流失,就需要避险,而具有稀缺性的豪宅和其它具有稀缺性的房屋就具有避险功能,这就会让他们开启不一样的走势。
一句话可形容楼市的这种现象,一边是火焰,一边是海水,海水是一般住宅市场,火焰是具有稀缺性的细分市场。所以就看到,根据统计局所公布的楼市数据计算出来的楼市价格走势图出现了匪夷所思的一幕。