第八大预言，房地产步入存量时代，区域分化将日益明显，行业面临洗牌，土地财政往房地产税转型是大势所趋。

中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。

自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，人口老龄化少子化加速到来，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。

未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险，未来70%以上城市的房子可能存在过剩风险，大约只有20%-30%的城市房子存在投资价值。

房地产行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其惨烈程度参考当年的纺织、家电，剩者为王，预计90%的房企将被淘汰或兼并。

从城镇化率、人均住房面积、套户比、人均GDP、经济增速、职业人群需求、房价收入比等指标特征来看，当前中国房地产市场具备1974年前后日本的部分特征，但是房地产发展阶段更接近日本1985年前后。

日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫，但是1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中高速增长、城市化空间还比较大、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。

但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，导致日本“失去三十年”，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量接近见顶等。

长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路错误影响下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。

党的十九大报告指出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。根据美国、日本、德国、新加坡等国际经验，房地产的长效机制是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税。促进房地产软着陆，避免硬着陆，还有最后十年时间窗口。

十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致，其他资产难以产生如此巨大的冲击。房地产是周期之母，房地产稳，则经济稳。