越南都还没开始真正发展，越南人就已经成为了终极房奴！越南的房价上涨得如此凶猛，有几个方面的原因：越南经济发展得益于中美贸易战，而制造业的形态类似于1995年的中国，在搞两头在外的三来一补来料加工，从中国进口原材料和零配件，加工组装后出口到美国或欧洲，毛利非常低。

在2022年，越南外贸突破7000亿美元，但顺差只有区区100亿美元左右，GDP只有4090亿美元;而更让人诧异的，根据分析，给越南挣外汇最多的行业并不是制造业，而居然是农牧和水产产品........这个数据非常清晰，就是在越南，你如果投资做加工制造业，你的年毛利大约只有5%-7%；但是你如果投资房地产，你的年毛利至少是25%，如果是投资高档小区，毛利可以达到50%以上，是做制造业的10倍！

所以资本会怎么选择？当然是蜂拥的进入了房地产行业。本来，按照正常的逻辑，伴随制造业的发展，虽然越南现在没有重工业基础，但如果给越南50年或者更长的时间，原材料供应链企业为了方便快捷，会不断向越南进行转移，最终，越南可能在某个产业上形成完整而独立的产业链，和中国开始真正的竞争。从这个角度上来说，有点类似于我们为什么要引入特斯拉，因为特斯拉不可能把自己的供应链放在美国欧洲或日本，那样话制造成本会高得离谱，他会组建在中国寻找零部件.......

可惜，炒房客们不会给越南这个机会。从2012年开始，某神秘大国的炒房客们希望将某国的房地产经验，在越南进行复制，蜂拥入场，而越来越多的制造型企业，也开始了在越南的囤地行动，几种合力的加持下，不断推高越南的房价。而从2015年开始，越南正式实施新的住房法，放宽了对外国买家的购房限制，鼓励外国人可在越南自由买卖不动产。从此开始，越南的地产价格如同脱缰的野马，而随之的2018年之后，由于某国的地产开始不振，炒房客尤其是大妈蜂拥进入越南，成为这几年推高房价的强大生力军。对于某国炒房客来说，越南今天的发展，和90年代的中国一样，他们一定忘不了这30年财富的秘密，这一幕他们希望能够在越南重现。

在他们的原计划里，越南的房价至少可以涨10年，胡志明市的房价可以均价达到6万以上。而更要命的是在2020年，李嘉诚进场了，他认准了越南的房价会在未来进一步飙升，与胡志民市达成框架合作协议，即将在越南进行大规模的房产投资。没有5到10倍或更多的空间，李嘉诚是不会出手的。李嘉诚的加入，给了炒房客们更大的信心，他们要在越南重现一个中国奇迹，而且这次的目标更宏大：5年10倍。宣传词都已经想好了：前十年看上海，未来十年看胡志明市。也就是在这一时刻，越南开启了全民炒房模式.......

可以说，越南的房地产的发展速度，比工业发展的速度快了至少5倍！因为既然投资房产可以稳赚不赔，谁还愿意吃苦受累去干制造业呢？越南，终于进入了疯狂时刻。